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界面新闻记者 | 王妤涵(hán)

在全球化浪潮的推动下(xià)，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速(jiāsù)，曾被视为地产行业附属的物业企业(qǐyè)，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃(zhōngāi)合资企业(hézīqǐyè)地平线运营(yùnyíng)管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理公司的(de)股份持有者，将承接此次合约(héyuē)中的物业管理服务。

值得(zhíde)关注的是，中海(zhōnghǎi)物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取(huòqǔ)更高(gāo)的利润，并实现品牌国际化与(yǔ)提升”，中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴来看，物企出海早有(zǎoyǒu)先行者探路。

早(zǎo)在2014年，彩生活就收购了(le)新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有(zhōngyǒu)波折，但物业企业出海的步伐从未停止。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构(jīgòu)MAG的56%股权(gǔquán)，有意将服务边界拓展至社区(shèqū)增值服务；2022年10月(yuè)，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更多的物业(wùyè)企业加入到出海行列，路径也更加多元(duōyuán)。

去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国创新中心签署战略(zhànlüè)合作(hézuò)协议，探索城市公共服务(gōnggòngfúwù)合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围(fànwéi)覆盖房屋维护(wéihù)、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外征途也并非坦途(tǎntú)。

宋都服务的收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权(gǔquán)，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔(zhèbǐ)投资账面亏损(kuīsǔn)明显。

这一进一退之间，折射出物业企业(qǐyè)海外经营所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求(shìchǎngxūqiú)、竞争环境、生活习俗等方面均有可能(kěnéng)存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接(zhíjiē)进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中占(zhàn)比最大的(de)，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间(zhījiān)找到平衡点，也成了(le)每个出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会更低一些”，中物(wù)智库高级(gāojí)研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前(mùqián)国内(guónèi)物业企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和(hé)技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化(běndìhuà)用工面临的(de)(de)员工素质问题，以及(yǐjí)可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下(dāngxià)能够选择出海(chūhǎi)战略的物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨(péngyǔ)指出。

据悉，此次中海物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及(jí)385.8米的“非洲(fēizhōu)第一高楼”标志塔。

据中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧(zhìhuì)物管经验与海外市场需求进行深度融合(rónghé)，打造(dǎzào)海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海(zhōnghǎi)物业自身发展来看，这一海外(hǎiwài)突破背后，是其近年来的深度战略调整。

财报数据显示，2024年，中海物业实现营业收入(shōurù)140.24亿元(yìyuán)，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司(gōngsī)普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至(zhì)4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的(de)在管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共(gōnggòng)及其(jíqí)他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有(zhōngyǒu)3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业(wùyè)正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展的战略(zhànlüè)转型。

“从特点来看，目前国内物业企业主要(zhǔyào)采取‘跟随’策略(cèlüè)”，彭雨(péngyǔ)对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务的(de)关联方提供(tígōng)服务，比如此次(cǐcì)中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于，项目的体量通常较大，且确定性高(gāo)、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效降低(jiàngdī)初期开拓风险(fēngxiǎn)。

第二类则是(shì)作为跨国企业的优质供应商，跟随(gēnsuí)大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如(bǐrú)特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务(yèwù)则通常要求物企(wùqǐ)具备极强的标准化输出(shūchū)、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的中资企业而言，国内(guónèi)的物业企业作为长期合作的对象更加(gèngjiā)值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局(bùjú)的延伸。

这种“抱团出海(chūhǎi)”的模式，在(zài)当前阶段具有显著的现实合理性和可操作性。

行业变局(biànjú)下的生存之道

当中国物业企业集体将目光(mùguāng)投向海外(hǎiwài)，背后是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内(guónèi)物管行业由(yóu)“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的管理规模增速也在持续放缓。

中(zhōng)指(zhōngzhǐ)研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理面积(miànjī)均值1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次跌至个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较(jiào)2023年下降2.01个百分点(bǎifēndiǎn)，增速持续放缓。

从资本表现来看，2024年(nián)全年，物业板块(bǎnkuài)总市值跌幅为2.67%。进入2025年以后(yǐhòu)，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约(yuē)为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则(zé)面临(miànlín)政府采购预算收紧、付款周期延长等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将处于高度竞争(jìngzhēng)的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元(duōyuán)业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面(fāngmiàn)”，彭雨指出。

而出海，无疑(wúyí)为头部物企(wùqǐ)实践这些转型方向提供了更广阔的试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的是，政策的东风(dōngfēng)正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项(zhuānxiàng)行动方案(fāngàn)》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资(wàishāngtóuzī)产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与海外项目，以“五大行”为代表(dàibiǎo)的外资未来也(yě)有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在(zài)外资企业“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外(hǎiwài)市场，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望将海外市场视为战略布局的(de)选项之一。

一方面，行业竞争(jìngzhēng)压力持续增加，国内市场(shìchǎng)的(de)竞争已达白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力的(de)持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目(xiàngmù)。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步发展与(yǔ)推广，将会有更多中资企业参与到海外(hǎiwài)的基建、园区、贸易、金融、文化交流等(děng)项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加(zēngjiā)。

在此基础上，随着(suízhe)物企(wùqǐ)海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路(yīlù)”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象(guójìxíngxiàng)。